2025年7月25日，济南市自然资源和规划局官网发布公告，位于历下区华阳路以东、华能路以南的“大城小院”项目建设工程规划许可变更正式进入批前公示阶段。这座沉寂18年、曾因资金链断裂和司法纠纷烂尾的楼盘，终于迎来重生曙光。

烂尾往事：一场持续18年的城市“伤疤”

“大城小院”项目最早可追溯至2007年，由山东博格达置业有限公司开发，规划建设4栋住宅楼。然而，因开发商股东济南天宇公司将项目抵押借款后未能如期还款，2013年青岛市中级人民法院查封地块并启动拍卖程序。尽管购房者曾自筹400万元续建门窗、水电等设施，但因建筑仅完成框架结构，最终未能入住。2018年，开发商宣告破产，项目彻底停摆，成为济南东部知名的“烂尾楼”。

规划变更：从11层到20+1层，地下空间扩容一倍

根据最新公示方案，原规划的两栋11层和两栋16层住宅楼，调整为一栋11层、一栋11+1层、一栋15层和一栋20+1层住宅楼，建筑高度显著提升。地下空间从原规划的一层扩展为两层，新增车库、社区大堂及配套公建功能，总建筑面积由41161.43平方米增至55155.28平方米，其中地下面积占比从23.5%跃升至34.6%。

设计风格亦全面革新。原棕黄色面砖外立面被替换为灰色真石漆搭配咖色、祖母绿色金属漆，北侧建筑采用“阴阳脸”设计，将商业配套与住宅功能有机融合。项目还预留了3943.96平方米不计容面积，可能用于绿化景观或公共空间，以提升居住品质。

重生契机：司法重整与城市更新双重推动

2024年5月，济南市中级人民法院批准开发商破产重整计划，引入新投资方接手项目。2025年1月，项目启动拆除工程，历时半月完成主体结构清理。此次规划变更公示，标志着项目正式进入重启倒计时。

业内人士分析，项目重生得益于两大因素：一是司法重整程序化解了债务纠纷，为新投资方扫清障碍；二是济南东部“科技城片区”的快速发展，使地块价值显著提升。根据规划，该区域将打造为集科技研发、商业商务、生活居住于一体的综合片区，与周边银座购物广场、地铁7号线等配套形成协同效应。

市场展望：能否重塑片区房价标杆？

尽管项目尚未公布售价，但周边二手房价格已达2.8万-3.2万元/平方米。新规划中增加的商业配套和地下空间，可能推动项目定位向高端改善型转变。济南房地产业协会专家表示：“大城小院的重生不仅是烂尾楼治理的典型案例，更反映了城市更新从‘大拆大建’向‘精雕细琢’的转变。未来，该项目有望通过差异化设计提升片区居住品质，为济南东部发展注入新活力。”

目前，规划变更公示将持续至7月31日，若无异议，项目将正式进入施工阶段。这座承载着18年风雨的楼盘，能否以全新面貌成为济南楼市的新标杆，值得市场持续关注。

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