随着2025年毕业季的到来，深圳迎来新一轮人才流入潮。据深圳贝壳研究院最新数据显示，7月16日至7月25日期间，全市租房成交量同比激增18.3%，创近六年同期新高。其中，应届毕业生占比达62%，成为推动市场升温的核心力量。

需求外溢：外围区域成新宠

传统租赁热点区域龙岗、南山、福田虽仍占据成交前三，但市场热度正加速向城市外围扩散。龙华、坪山、光明三区成交量同比增幅分别达14.2%、9.8%和7.5%，呈现显著的外溢效应。龙岗区凭借月均租金68元/平方米的性价比优势，持续吸引近六成毕业生；而龙华区因华为、富士康等企业产业外迁带来的就业机会，叠加地铁4号线、6号线等轨道交通的完善，成为职场新人的“次核心区”选择。

“以前觉得住在福田、南山才方便，现在发现龙华红山片区到福田CBD通勤仅20分钟，租金却便宜三分之一。”刚入职某科技公司的毕业生李明表示，其最终以4200元/月租下龙华一居室，较同等面积福田房源节省1800元。

租金分化：核心区稳中有升

尽管全市单位租金维持在74.2元/平方米的平稳水平，但区域分化加剧。福田区套均租金同比上涨3.5%至6850元/月，南山以6320元/月紧随其后，主要受高端租赁需求推动。某长租公寓运营商透露，其南山门店60平方米两居室月租金达9800元，较去年同期上涨8%，但仍保持95%的出租率。

相比之下，外围区域租金承压明显。坪山区套均租金同比下降2.1%至3280元/月，光明区3850元/月的均价较2024年回落1.8%。业内人士指出，保障性租赁住房的集中供应是压制外围租金的关键因素——2025年上半年，深圳新增保障性租赁住房入市2.3万套，其中70%位于原关外区域。

品质升级：长租公寓扩张加速

毕业生租赁需求正从“有房住”向“住得好”转变。数据显示，6000元/月以上房源成交占比提升至28%，较2024年扩大5个百分点。某品牌公寓运营商表示，其推出的“毕业生安居计划”提供免费搬家、保洁等增值服务，7月签约量环比增长210%，其中90后租客占比达83%。

政策层面亦在助力品质升级。深圳市住建局今年将保障性租赁住房配租范围扩大至毕业6个月内未就业群体，并推出“人才住房+创业补贴”组合政策。截至7月25日，全市已面向毕业生配租保障性住房1.2万套，较去年同期增长40%。

市场展望：供需平衡或成常态

尽管当前市场热度高涨，但多方因素制约租金大幅上涨。一方面，全市待租房源库存量达42万套，同比增加8%，业主议价空间扩大至6.7%；另一方面，深圳租金回报率仅1.7%，低于全国平均水平，抑制了投资性购房转租的意愿。

“随着轨道交通网络的完善和保障性住房的持续供给，深圳租房市场将逐步形成‘核心区稳定、外围区充分竞争’的格局。”中国城市规划设计研究院专家分析称，预计全年租金涨幅将控制在2%以内，毕业生租赁成本压力总体可控。

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