2025年7月25日，上海土地市场迎来历史性时刻。在当日举行的2025年六批次土拍中，徐汇区衡复风貌区一宗宅地以惊人的200257元/平方米成交楼面价，刷新全国宅地单价纪录，成为新晋“全国单价地王”。这一数字不仅远超上海此前静安寺地块的162338元/平方米，更将全国土地市场推向新的价格高地。

核心地块引爆争夺战
此次刷新纪录的地块为徐汇区XH-02(TPL)单元051-11地块，位于衡山路-复兴路历史文化风貌区核心区域，毗邻上海交通大学徐汇校区、徐家汇商圈及网红地标武康大楼，直线距离仅约500米。地块出让面积仅4705.49平方米，容积率低至1.3，限高15米，规划为低密度风貌别墅项目。尽管体量微小，但其稀缺性仍吸引中海、招商蛇口&徐房集团、祺祥旺宇置业三家企业激烈角逐，最终经过28轮竞价，由上海祺祥旺宇置业有限公司以总价12.25亿元竞得，溢价率达22.38%。

神秘买家浮出水面
竞得方祺祥旺宇置业成立于2025年1月，注册资本15.5亿元，法定代表人叶舒祺为浙江台州企业家叶华彪之女。叶华彪旗下屹丰集团为汽车模具领域巨头，其本人担任上海市台州商会常务副会长。业内人士分析，该地块面积不足5000平方米，仅可开发十余套别墅，对传统房企而言存在去化周期长、现金流压力大等挑战，而叶氏家族或凭借产业资本优势布局高端地产赛道。

市场热度持续蔓延
上海本轮土拍延续了上半年高热态势。8宗地块总成交金额达289.6亿元，其中7宗溢价成交，虹口区北外滩地块更以46.33%溢价率创下上海近年新高，成交楼面价126577元/平方米。中指研究院数据显示，今年以来，北京、上海、杭州等核心城市优质地块频现高溢价，房企参拍积极性显著提升。专家指出，这一现象得益于两方面因素：一是去年三季度以来楼市优化政策刺激效应显现，市场信心逐步修复；二是土拍规则调整，取消限价后“价高者得”机制激发企业拿地热情。

房价预期水涨船高
按照行业惯例，房价通常为楼面价的2至3倍。以新地王20万元/平方米的楼面价计算，未来项目售价或突破40万元/平方米大关。当前，地块周边武康大楼周边花园别墅挂牌价已达49万元/平方米，徐汇上半年最高成交单价为27万元/平方米。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示：“核心地段土地资源不可再生，新地王将进一步夯实上海豪宅市场的价格基准。”

结构性分化加剧
尽管热点城市核心地块持续升温，但中指研究院预测，下半年土地市场“缩量提质”特征将更趋明显。北京、上海、杭州等城市优质地块仍将吸引房企重仓布局，而多数三四线城市土地市场预计延续底价成交态势，部分城市需通过优化供地结构、降低起拍价等方式激发投资活力。

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