近日，威海乳山市一场前所未有的房产拍卖活动引发市场广泛关注——216套精装修海景房以“1元起拍”形式登陆拍卖平台，涉及银滩片区90余个小区，创下近年来国内房产拍卖市场的“超低价”纪录。这一现象背后，既折射出区域楼市深度调整的困境，也暴露出非优质资产流通的集体焦虑。
供过于求：海景房从“香饽饽”变“烫手山芋”
乳山银滩片区曾以“中国北方最佳海滨浴场”为卖点，吸引全国投资者蜂拥而至。官方数据显示，该区域累计开发商品房面积超1800万平方米，按人均30平方米计算可容纳60万常住人口，但实际常住人口不足50万。早期项目普遍存在配套缺失、冬季供暖不足等问题，加之缺乏产业支撑，导致二手房长期供过于求。
据克而瑞研究中心统计，当前乳山二手房价已跌至2000元/平方米，小户型单套挂牌价甚至低于7万元。以某90平方米房源为例，2010年购入价约45万元，如今评估价仅18万元，跌幅超60%。更严峻的是，约90%的待售房源由外地投资客持有，多数房龄超过15年，物业费支出与资产贬值的双重压力迫使业主加速抛售。
1元起拍：噱头背后的风险博弈
此次拍卖的216套房源中，多数为精装修、带家具的现房，部分还包含车位和储藏室。然而，“1元起拍”的低价标签背后，实则是房东与拍卖公司联合制造的营销噱头。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，此类拍卖虽不违法，但暗藏多重风险：
- 税费转嫁：拍卖公告中“一切税费由买家承担”的条款可能使购房者额外支付增值税、土地增值税等费用，个别案例税费总额甚至超过评估价。
- 信息不透明：部分房源存在拖欠物业费、房产证瑕疵等问题，而拍卖平台披露的信息往往有限。
- 租赁纠纷：根据“买卖不破租赁”原则，若房源存在长期租赁合同，买受人可能面临无法实际居住的困境。此前上海崇明某“1元房”就因前业主设定的20年租约引发纠纷。
市场分化：非优质资产流通困境加剧
乳山现象并非孤例。2025年6月，上海、宁波、苏州等一二线城市也出现“1元起拍”房产，涉及投资型公寓、旅居别墅等非优质资产。克而瑞数据显示，全国法拍房挂牌量同比增长超40%，其中非司法拍卖占比显著提升，反映出业主为加速资产处置不得不采取激进营销手段。
与之形成鲜明对比的是，核心城市改善型住房需求持续释放。例如，威海市区华润威海湾九里等高端海景项目，单价仍稳定在1.2万至1.8万元/平方米，且成交周期较短。这种“冰火两重天”的市场分化，凸显出房地产行业从“规模扩张”向“品质驱动”转型的必然性。
专家警示：购房者需警惕“低价陷阱”
面对“1元起拍”等新型交易模式，严跃进提醒购房者保持理性：“某些开发商通过保留底价、设置隐性门槛等方式控制拍卖结果，实际成交价未必低于市场价。建议优先选择传统中介渠道或政府主导的存量房交易平台，避免因贪图低价而陷入法律纠纷。”
随着乳山216套海景房拍卖的推进，这场关于资产估值、市场信心与法律风险的博弈仍在继续。对于投资者而言，如何平衡价格诱惑与潜在风险，将成为未来房产交易中必须回答的课题。
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