“未来房价会像葱一样便宜。”2018年马云在公开场合抛出的这一论断，曾被视为天方夜谭。然而，当时间行至2025年，中国楼市正以剧烈的调整态势印证着这一预言——全国平均房价较峰值下跌超30%，环京地区跌幅超60%，鹤岗等城市“万元房”频现，而一线城市房价神话也面临破灭风险。这场由人口结构、政策调控与市场规律共同驱动的变革，正在重塑中国房地产的底层逻辑。

一线城市房价补跌：神话破灭的序章

国家统计局数据显示，2025年7月，一线城市新建商品住宅价格同比下降1.1%，二手住宅同比降幅达3.4%。其中，上海虽以6.1%的同比涨幅领涨新房市场，但广州、深圳分别下降4.6%和2.2%，北京二手房价格跌幅达2.9%。更值得关注的是，一线城市房价下跌正从郊区向核心区蔓延：深圳龙华区某次新房项目从2023年的12万元/平方米跌至2025年的7.5万元/平方米，上海内环内“老破小”挂牌量激增300%，部分房源降价20%仍无人问津。

“一线城市房价与收入比仍超40倍，泡沫挤压是必然过程。”中国城市经济学会副会长牛凤瑞指出，当二三线城市房价已跌回2016年水平，一线城市因前期抗跌性更强，调整周期将更漫长。

政策转向：从“限购”到“托底”

面对市场下行压力，政策工具箱全面打开。2025年8月，北京率先松绑五环外限购，非京籍家庭社保缴纳年限由5年降至2年；上海、广州跟进调整公积金贷款额度，二套房最高可贷100万元。更引人注目的是保障房供应加速——中央计划5年内投放600万套保障房，2025年已收购12万套存量商品房转化为保租房，租金仅为市场价的60%。

“政策重心已从‘防过热’转向‘防失速’。”国务院发展研究中心研究员刘卫民分析，现房销售制度推广、房企融资“白名单”扩容等举措，旨在修复市场信心，但“房住不炒”基调未变。

人口结构剧变：需求端“釜底抽薪”

支撑房价上涨的核心动力正在消退。2025年，中国00后人口较90后减少4700万，小学入学人数同比下降263万，学区房需求锐减。与此同时，城镇化率突破68%，农民进城购房增速放缓，而城市青年“租房结婚”比例升至42%，购房意愿降至历史低位。

“当6亿栋存量房遇上人口负增长，供需关系已彻底逆转。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉警示，三四线城市“鬼城”现象正在向二线城市蔓延，沈阳、武汉等城市新房库存去化周期超过30个月。

房企大洗牌：3万亿债务压顶

市场寒冬中，房企迎来生死考验。2025年上半年，127家中小房企破产，百强房企平均负债率达82%，其中35家踩中“三条红线”。为求生存，万科、碧桂园等巨头加速转型：万科推出“租购同权”社区，碧桂园将物业收入占比提升至30%，而恒大则因债务违约被接管重组。

“房地产行业将回归制造业逻辑。”万科董事会主席郁亮在股东大会上坦言，未来利润空间将压缩至5%以内，高杠杆模式彻底终结。

预言背后的经济逻辑

马云的“葱价论”并非空穴来风。当中国城镇居民人均住房面积达41平方米，当6亿栋房屋足够30亿人居住，当新生儿数量跌破800万，房价回归居住属性的趋势已不可逆。正如央行货币政策委员会委员王一鸣所言：“房地产正在从‘金融属性’回归‘民生属性’，这是中国经济高质量发展的必经之路。”

站在2025年的十字路口，中国楼市正经历着堪比2014年的深度调整。对于购房者而言，这或许是刚需入场的窗口期；对于投资者来说，则需警惕“资产缩水”风险。而唯一确定的是，那个“闭眼买房都能赚钱”的时代，已永远成为历史。

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