近日，阿里拍卖平台上一则拍卖信息引发广泛关注：位于上海愚园路532弄“柳林别业”建筑群内的一栋百年老洋房将于2025年8月13日10时正式开拍，起拍价高达1.5亿元，以建筑面积346.66平方米计算，单价超过43万元/平方米。这栋承载着历史记忆与文化价值的建筑，再次将上海老洋房的独特魅力推至公众视野。

百年建筑：历史与文化的双重见证

这栋老洋房竣工于1924年，距今已有百年历史。其所在的“柳林别业”建筑群是上海知名的百年老建筑群，包含10幢独立式花园住宅和一幢联排住宅，融合了独立花园住宅与新式里弄的独特风格。建筑群内的房屋多采用砖木结构，是上海市文物保护建筑，每一处细节都彰显着那个时代的建筑美学与工艺水准。

该建筑群曾是多位历史名人的居所。其中，55号住宅的原主人冯治安在卢沟桥事变时任二十九军三十七师师长，其麾下部队在卢沟桥英勇抗击日军，书写了可歌可泣的抗战篇章。《中国共产党为日军进攻卢沟桥通电》中曾提到“我们应该赞扬并拥护冯治安部的英勇抗战”，这段历史为“柳林别业”增添了厚重的英雄色彩。

影视光环：热门剧取景地成打卡胜地

这栋老洋房不仅是历史的见证者，还因影视作品的传播而成为文化符号。它曾是多部热门电视剧的取景地，在电视剧《安家》中，一栋名为“龚家花园”的老洋房以1.5亿元卖出，其原型正是此次拍卖的“柳林别业”房屋。对比电视剧剧照和拍卖页面照片可以发现，房屋外形基本一致。此外，它还出现在《三十而已》等电视剧中，随着这些剧集的热播，“柳林别业”成为游客争相打卡的热门地点，进一步提升了其知名度和文化影响力。

现状与拍卖细节：带租约交付，成交税费明确

目前，这栋老洋房处于出租状态，被改造成了一家民宿。民宿评论区显示，一天的住宿价格在3000多元。根据拍卖信息，该标的有租约至2029年，月租金为67500元，拍卖将按现状交付。这意味着买受人成功拍下房屋后，可以与业主方商量是否解除租约。

此次拍卖采用无保留价的增价竞价方式，竞买人须缴纳保证金进行参拍。竞买成功后，买受人需在3天内支付拍卖平台相关费用及拍卖佣金，10天内与业主方签订《上海市房地产买卖合同》并支付30%的房款。符合银行按揭条件的买受人，业主方可协助办理银行按揭贷款；不符合条件的则须在成交之日的45天内支付成交的总价款。此外，房屋成交税费为3%的契税，由买家承担。拍卖公司工作人员强调，此次拍卖属于社会委托拍卖，并非司法拍卖，不涉及任何纠纷，竞买人可以放心参加。

市场背景：上海老洋房成交价屡创新高

近年来，上海老洋房在拍卖市场上备受瞩目，高价成交的新闻屡见不鲜。2024年4月，位于上海静安区巨鹿路的一套花园洋房以3.1亿元的总价成交，单价高达100.9万元/平方米，创下上海地上建筑成交单价的历史新高。今年5月27日，上海长宁区新华路329弄30号1幢及2幢花园住宅首次拍卖，以2.7亿元的总价成交，成交单价高达50.46万元/平方米。

据权威数据统计，上海市现存的老洋房数量在4000到5000栋之间，其中九成以上已被收归国有，从2004年开始只租不售。私有产权的老洋房大概只有500到600栋，其中产权清晰、可以出售的在200栋以内，而修缮完好且正在挂牌中的只有50栋，仅占总数的1%，成交价均以亿元计数。稀缺性使得上海老洋房成为市场上的“香饽饽”，吸引了众多有实力和情怀的买家。

保护与传承：优秀历史建筑受法规约束

为了保护这些珍贵的历史文化遗产，2003年上海市颁布了《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》，将现存老洋房纳入保护名录。条例明确规定，转让优秀历史保护建筑时，转让人如对房屋有改动，必须在转让前恢复原样；受让人接收房屋后，装修时不得改变原貌。这一规定确保了老洋房的历史风貌得以延续，让后人能够继续领略其独特的建筑魅力。

这栋百年老洋房的拍卖，不仅是一次房产交易，更是对历史文化的传承与守护。它承载着过去的记忆，也连接着未来的可能。在市场与文化的双重推动下，上海老洋房将继续书写属于自己的传奇故事。

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