随着《住房租赁条例》于2025年9月15日正式施行，长租公寓市场正迎来前所未有的发展机遇。政策红利、市场需求增长以及房企战略转型的多重驱动下，长租公寓市场持续扩容，头部房企通过规模化运营和精细化服务，在这片蓝海中开辟出新的增长极。

政策红利释放，市场规范化加速

《住房租赁条例》的出台为行业构建了制度框架，从租赁关系、企业行为到资金监管，全方位规范市场秩序。条例明确禁止非居住空间出租、设定人均最低租住面积标准，从源头遏制群租乱象；同时要求押金条款透明化、合同备案免费化，保障租客权益。此外，强制住房租赁企业设立资金监管账户，防范“长收短付”风险，有效提升了租赁双方的信任度。

政策红利直接推动了市场供给的多元化。保障性租赁住房通过收购存量商品房、非居改租等方式快速扩容，2025年上半年重点城市新增供应同比增长45%，重点解决新市民、青年人的阶段性住房困难。市场化机构则聚焦长租社区开发，通过“社区化+智能化”升级提升竞争力。例如，万科泊寓、龙湖冠寓等头部品牌，在共享办公空间、24小时健身房、智能安防系统等增值服务上持续投入，满足租客对品质生活的追求。

市场需求升级，房企战略转型显成效

城市化进程加速和人口流动性增加，推动租赁需求持续增长。据预测，2025年中国租赁人口将突破3亿，其中一线城市占比近半。主流置业人群回归租房市场，带动改善型需求从购房市场流向租房市场，整租型尤其是多居室整租需求崛起。《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》显示，超半数租客可接受5年以上租房生活，近20%接受10年以上，长期稳定租房成为新趋势。

面对需求升级，房企通过战略转型抢占市场先机。万科泊寓、龙湖冠寓等头部品牌，依托母公司资源优势，通过存量物业盘活、轻资产管理输出等方式扩大规模。以万科泊寓为例，其2024年新拓展房源4.06万间，净新增开业1.11万间，截至年底运营管理房源达26.24万间，出租率保持在95.6%的高位。龙湖冠寓则通过“住、职、娱、养”复合型空间资产构建，与写字楼、商业街区等业务形成协同效应，2024年租金收入同比增长4%，开业规模达12.4万间。

资本与运营协同，REITs助力退出机制

在市场扩容的背景下，资本与运营的协同效应愈发显著。头部企业通过标准化产品体系、高效运营能力与数字化管理工具，建立起可复制、可扩展的资产运营模型。例如，华夏北京保障房REIT成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs项目，为行业提供了高效退出机制。中指研究院数据显示，截至2025年6月底，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达135.9万间，较5月底增加2.7万间，其中房企系、地方国企系和酒店系企业累计开业规模分别增加1.21万间、0.84万间和0.60万间。

资本的青睐也推动了行业融资环境的改善。以上海杨浦区晖盛自如寓为例，该项目由老旧商场改造而来，通过引入长租机构运营，三个月内出租率攀升至95%以上，资产收益同比增长显著，并被纳入保障性租赁住房名录。这种“资产收购+持有经营”模式，既为房企提供了稳定现金流，又为资本提供了安全退出通道，形成良性循环。

挑战与机遇并存，行业迈向高质量发展

尽管市场前景广阔，但挑战依然存在。核心城市租金调控压力、非居改租审批难、企业合规成本增加等问题，需通过政策优化和市场创新逐步解决。例如，北京市场面临就业压力加大、租金下行压力，而成都等新兴市场则存在供需结构性错配问题。对此，企业需聚焦核心区位，强化租约管理，同时警惕政策风险。

未来，长租公寓行业将呈现三大趋势：一是政策支持深化，租购同权逐步落地，缩小租房与购房权益差距；二是科技赋能加速，智能化设备和数字化管理平台提升运营效率；三是绿色低碳转型，环保材料使用和能源管理优化成为标配。正如上海易居房地产研究院副院长严跃进所言：“头部企业已通过规模化运营和精细化服务，在存量市场中寻找到可持续现金流，这将是行业迈向高质量发展的关键。”

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